Yucatán
Los terrenos en Yucatán se han posicionado en la última década como uno de los lugares más seguros para invertir y vivir en la República Mexicana. Por cuestiones socioeconómicas, la migración de connacionales del norte y centro del país ha sido una constante y como consecuencia, se ha manifestado en la gran oferta inmobiliaria que se tiene hoy en día.
Por: Dra. en Arq. Yolanda Fernández Martínez[1] @yoly_fernandezm
Desde urbanizaciones cerradas, Town Houses, hasta complejos de usos mixtos que incluyen amenidades, servicios comerciales y torres corporativas y habitacionales. Todas estas nuevas formas de “habitar” en Yucatán se promueven desde el tipo de propiedad en régimen de condominio, la cual tiene dos condiciones fundamentales: la primera es que, por su tipo de naturaleza jurídica, no obliga a los desarrolladores a donar un porcentaje de la tierra para los usos públicos como parques y equipamientos; y la segunda tiene que ver con la integración de tales propuestas inmobiliarias a la estructura urbana existente.
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En ambos casos, hay que destacar que la visión a futuro del territorio no se está contemplando, toda vez que la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán (2014) carece de vinculación con los planes de ordenamiento municipales y se limita, por tanto, a precisar las cuestiones que tienen que ver con la conformación, modificación, administración o extinción de una propiedad en condominio.
El problema no es menor, de hecho, la figura de “Terrenos de inversión en Yucatán” como una gran oportunidad para ganar plusvalías a largo plazo, se ha convertido en otra de las maneras en que la tierra se comercialice sin tener el respaldo de la planificación territorial y mucho menos del compromiso de los municipios de que todo eso que se “promete” comercialmente, de verdad va a existir.
En este sentido, se están ofertando grandes cantidades terrenos en Yucatán, salpicadas en torno a los actuales proyectos inmobiliarios, en donde se ofrece el potencial de la tierra en medio de la nada, sin servicios ni calles planificadas, y en el entendido de que mientras se vayan consolidando los otros desarrollos existentes o en proceso, aquella tierra prometida irá ganando valor.
Es así como la propiedad en régimen en condominio se va posicionando, entre proyectos autorizados y ofertas prometedoras de terrenos de inversión que pueden ir desde una hasta cientos de hectáreas. Por tanto, el gran desafío para la planeación territorial radica en la incertidumbre del mercado inmobiliario, toda vez que este tipo de propuestas se convierten en “terrenos de engorda”, que en muchos de los casos tienen que esperar que los desarrollos próximos se vayan consolidando y como consecuencia, el municipio vaya progresivamente extendiendo sus servicios e infraestructuras, a medida que los nuevos usuarios vayan demandando tal tipo de atención.
De igual manera, queda pendiente el hecho de que, bajo este esquema de modelo de expansión urbana y territorial, el municipio está perdiendo su poder para decidir sobre dos temas fundamentales para el desarrollo competitivo de su territorio: la localización estratégica de sus equipamientos y áreas verdes, así como la planificación de las infraestructuras para la movilidad y el transporte público.
Es decir, este modelo actual de consumo de suelo a partir de la propiedad en régimen de condominio y los terrenos de inversión, pueden ser una promesa de plusvalía, pero hay que destacar que en términos de eficiencia urbanística, representan un gran desafío, porque la lógica planificadora nos precisa que la autoridad debería primero establecer las prioridades de la colectividad a través de la localización estratégica de las áreas calculadas para el largo plazo, en donde se habrán de requerir de escuelas, hospitales, centros deportivos, mercados y demás equipamientos del orden público, así como el diseño y planificación de las vialidades que cumplan con los lineamientos de la accesibilidad universal como un derecho humano. Para que, a partir de ello, se establezcan las bases para ofertar suelo en sus diferentes modalidades, en donde también es importante destacar sobre los riesgos de que se carezca de la mixtura de usos de suelo.
En virtud de lo anterior, las nuevas formas de invertir en Yucatán pueden ser atractivas a nivel nacional e internacional, pero habrá que visualizar escenarios futuros sobre dos cuestiones prioritarias que han sido expuestas en la presente reflexión: el papel del Estado para garantizar la dotación estratégica de los equipamientos y áreas verdes, así como de las infraestructuras para la movilidad y el transporte público. Ya que hay que destacar que precisamente lo que le va dando valor al suelo a lo largo del tiempo, es la construcción colectiva entre propietarios, inversionistas y autoridades, de los espacios e infraestructuras públicas que nos sirven a todos por igual y como consecuencia, contribuyen a la calidad de vida y a la eficiencia urbanística.
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Directora de Habitar y más[2]
[1] https://www.linkedin.com/in/dra-en-arq-yolanda-fern%C3%A1ndez-40693732/
[2] https://www.facebook.com/habitarymas
Frase clave: Terrenos de inversión en Yucatán
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Considero que uno de los principales motivos del problema planteado anteriormente se origina desde el ámbito jurídico, como se mencionó anteriormente, la falta de vinculación entre la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán y los planes de ordenamiento. Me parece evidente que es un problema al que no se le da el foco que merece, ya que los problemas, a pesar de afectar directamente a los usuarios en el futuro, por desgracia son ocultados detrás de la "Esperanza" de que con el tiempo las ciudades crezcan y los servicios lleguen al sitio. Considero que, el estado y cada municipio debería destinar un mayor presupuesto a departamentos que se especialicen en solucionar este tipo de problemas, así como prevenirlos, al mismo tiempo que existan cambios en el ámbito jurídico que vinculen mejor todas las herramientas en materia de desarrollo urbano.
Una buena planificación de la ciudad puede aportar grandes beneficios a sus habitantes, así como reducir los impactos que se hacen al ambiente en el proceso de construcción y durante el tiempo que es habitada, el posicionar los servicios y lugares públicos a distancias adecuadas puede reducir las emisiones de CO2 que hacen los habitantes al trasladarse de un lugar a otro, y reduciendo los gastos que se producen al hacerlo. A este proceso de planeación se le debe dar la importancia que le corresponde y ejecutarla en la etapa pertinente, aún se está a tiempo para que las autoridades correspondientes tomen cartas en el asunto y no se repita lo que sucede en otro lugares, donde debido a la construcción sin planeación se disminuyen las posibilidades de una intervención que pueda desarrollar una ciudad en equilibrio, armonía y orden.
Considero que la planificación de la ciudad, un tema que afecta a todos por la magnitud de su escala, no puede basarse en promesas a largo plazo o esperanzas sin fundamentos, es por esto desde la realización de una intervención en la misma, se debe contemplar los elementos que la ayuden y beneficien. Para ello es necesario que, desde lo jurídico, se de solución a la falta de estipulaciones en la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán para que se permita un mejoramiento en el ordenamiento y elementos contemplados al construir.
Actualmente, no puede existir una mala planificación en las ciudades, ya que esto solo generaría más deficiencias no solo en el presente sino también a futuro, ocasionando que los espacios urbanos no sean aprovechado correctamente también se originaría una segregación entre los espacios construidos que cuentan con equipamiento urbano y servicios básicos y entre los que tal vez en futuro puedan contar con dichos servicios. Es importante que se empiece a genera conciencia sobre la gran utilidad y aprovechamiento que podría traer una ciudad bien planificada, ya que no solo beneficiaría a alguno, si no a todos los habitantes, generando entornos urbanos dignos y ordenados.
Terrenos de inversión en Yucatán. Mérida, específicamente ha sido catalogada como una de las ciudades más "seguras" de México, lo cual hace que estos terrenos sean atractivos para las personas que buscan invertir y construir en sus patrimonios. El principal problema es que estos terrenos a menudo no se encuentran ubicados en lugares estratégicos que beneficien a los acreedores de estos espacios. Un ejemplo, supongamos que una empresa inmobiliaria compra varios terrenos para construir casas, estas son vendidas con esperanzas de que se ubican en la ciudad más segura de México …. etc. y en el momento en que los usuarios comiencen a habitar estos espacios, comenzarán a darse cuenta de que carecen de servicios, las escuelas, los supers, los parques están alejados, y comenzarán a abandonar sus viviendas.
Personalmente considero que las viviendas en terrenos alejados de estos servicios están destinados a un grupo especifico, estos son personas con una economía alta, autos propios, con economía para pagarse un Uber y movilizarse sin importar los kilométros.
Me parece que la ciudad está creciendo y no se está regularizando la manera en que debe de hacerlo, la ciudad es como un árbol que crece chueco.
Si bien es cierto que algunas inmobiliarias ofrecen estos terrenos con servicios básicos incluidos y en algunos casos con lotes comerciales para asegurar que hayan cierto tipo de servicios en la zona, la mayoría de lo que se está ofertando no incluye una adecuada planificación no solo de transporte, si no que no se están tomando en cuenta las condiciones ambientales, pues algunos incluyen instalaciones subterráneas en zonas que se inundan, así como no se ha previsto el agotamiento de recursos naturales debido a la cantidad de habitantes que se esperan tener en algunos años.
Es de vital importancia tomar medidas reguladoras para evitar tragedias tanto para el medio ambiente como para las personas que ya han adquirido su terreno.
En Mérida existen terrenos con grandes cantidades de hectáreas para que en un futuro algún inversionista o inmobiliaria pague un gran precio para adquirir dicho terreno , lo que ocasiona que muchas veces los terrenos se encuentren en abandono .Muchos de los terrenos que se venden son ejidales , donde a los dueños se le engañan para que lo vendan por lo que considero que las autoridades deberían intervenir en estas situaciones.
Un diseño urbano debe de abarcar todas las necesidades de los ciudadanos , ya que de esta manera la ciudad sera funcional o con pocos problemas de diseño , pero en la actualidad las inmobiliarias son parte del mal diseño de las ciudades porque las viviendas o fraccionamientos que diseñan no están de acuerdo a lo ya existente y a las necesidades primordiales de los usuarios y esto a la vez también ocasiona que exista mayor dificultad para usar el trasporte publico o los automóviles.
Muy buen artículo de reflexión sobre la actual situación en la cual se oferta al por mayor el terreno del estado sin nunguna regulación. Esta problemática me lleva a pensar que no existe una instancia gubernamental que regule este problema, ciertamente existe el Programa de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Mérida en el cual se prioriza la densificación del Centro para "evitar" que la mancha urbana crezca desmedidamente pero a nivel estatal el gobierno parece haber perdido el control del territorio o ellos mismos lo están ofertando al sector privado. La gran duda a todo esto es ¿quién puede detener esto?
La falta de una planificación adecuada en las ciudades genera una inhabitabilidad en la vivienda y falta de calidad de vida al no contar con la infraestructura, equipamiento y servicios básicos. Ademas una mala regulación jurídica correspondiente ocasiona una mala administración, ordenamiento y planificación urbana , abriendo vías para inmobiliarias que tienen visión a futuro e ideas de crecimiento de las ciudades , sin embargo, se pierde el modelo original por la cual la ciudad fue planeada e incluso una segregación en los limites de la ciudad.Considero que las autoridades correspondientes deben de poner atención e intervenir en la regulación de estos terrenos de inversión que solo ven lo económico sin considerar lo ambiental e incluso lo social.
Es muy importante lo que se menciona en este artículo, la expansión de la ciudad de manera no planificada y sin considerar aspectos urbanos para la movilidad inclusiva, áreas verdes de esparcimiento público y los servicios, puede ocasionar conflictos a futuro e impedimentos para mejorar la calidad de vida de las personas, que claramente necesitan de toda esta infraestructura, que en muchos otros países es básica e indispensable para el desarrollo y la evolución de las ciudades y quienes las habitan. Por lo que respetar y promover los distintos usos de suelo para eliminar las barreras de la zonificación puede generar beneficios sociales (mejor accesibilidad a servicios y equipamientos urbanos para un segmento mas grande de la población), beneficios económicos (aumentando el potencial de los comercios y negocios) y beneficios de infraestructura (atenuar la demanda del transporte acortando las distancias de traslado y reduciendo el uso de automóvil).