Transición a un nuevo modelo urbano y de vivienda

por Jesús Alberto Cano Vélez

Los problemas asociados a los fenómenos de crecimiento desordenado de las ciudades hicieron necesario un cambio decidido en la política de vivienda del gobierno federal ya que, de lo contrario, estaríamos promoviendo una política que no garantiza el bienestar de la población ni promueve la competitividad de las ciudades del país

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En los últimos años el país ha experimentado un gran crecimiento en la urbanización, al pasar de 43% en 1950 a 78% en 2010 (I), un crecimiento superior a varios países de la OCDE. Sin embargo, este crecimiento no ha tenido políticas de vivienda y urbanización efectivas, que verdaderamente eleven la calidad de vida de la población, generen un incremento considerable en la productividad y competitividad de las ciudades y, consecuentemente, permitan un incremento en los salarios; necesitamos una política para “hacer ciudad”.

Hoy en día el 50% de la población mundial vive en áreas urbanas. En los países en desarrollo, cada mes cinco millones de personas emigran a las grandes ciudades, ya que la densidad urbana provee un camino para salir de la pobreza. Se estima que a medida que la población urbana aumenta en 10%, la producción per cápita aumenta en 30%. Asimismo, los trabajadores en las grandes áreas urbanas perciben 30% más que los que viven en otros lados (II).

Tokio, Bangalore y Nueva York son un gran ejemplo de ciudades productivas. Estas ciudades han logrado retener a habitantes altamente calificados a costos muy bajos, lo que ha atraído la Inversión Extranjera Directa (IED) y ha logrado incrementar los ingresos a sus habitantes, generando de este modo más ingresos para la ciudad y por ende un incremento en la inversión pública de la misma.

La competitividad en las ciudades de México

Uno de los principales problemas que presentan las ciudades es la imposibilidad de retener inversión o talento en espacios en donde no existe un planeación efectiva, ya que este factor es fuente de incertidumbre para los inversionistas y para los propios habitantes.

Una ciudad competitiva es aquella que resulta atractiva para retener el talento y la inversión, es decir, es una ciudad que maximiza la productividad en todos los sectores y genera bienestar para sus habitantes.

En 2014 el IMCO publicó su Índice de Competitividad Urbana 2014, que evalúa las 78 zonas metropolitanas más representativas del país. La muestra concentra alrededor del 64% de la población nacional, que genera alrededor del 83% del Producto Interno Bruto (PIB) del país.

En contra de lo que se podría suponer sobre la correlación entre densidad y competitividad, en México el territorio de las zonas metropolitanas se ha expandido considerablemente. De 1990 a 2010 la superficie ocupada en conjunto de las zonas metropolitanas paso de 142,377m2 a 171,816m2, lo que significa un crecimiento de más de 20% en este periodo, en contraste con la Densidad Media Urbana en el mismo periodo, que pasó de 124 a 111.5 hab/ha2, un decremento de más de 7%IV. En este sentido se podría decir que México en los últimos años ha vivido una “desaglomeración”.

Las consecuencias de esta desaglomeración se pueden ver en distintos fenómenos que se observan en el país, tales como la falta de servicios públicos suficientes, la falta de conectividad y la vivienda deshabitada. Este último fenómeno se ha convertido en un problema creciente en el país, ya que muchas personas han optado por abandonar sus casas u ocuparlas de forma temporal, dados los altos costos en el transporte.

En los últimos años, particularmente en la década anterior, las grandes ciudades crecieron desordenadamente, lo que causó complicaciones para los gobiernos municipales y para la población. Se presentó un aumento en los costos de urbanización (transporte público, vías de acceso, avenidas y servicios públicos diversos), cuyo costo fue asumido por el municipio. Asimismo, los gastos de los habitantes de las zonas alejadas incrementaron considerablemente, lo que bajó la productividad por el aumento en el tiempo de traslado.

Nueva Política de Vivienda

La nueva Política Nacional de Vivienda anunciada en la presente administración ha traído un cambio sustancial que pretende implantar un modelo de desarrollo urbano sustentable e inteligente. Con la creación de la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (SEDATU) como la encargada de alinear las diversas acciones de los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS), dentro de los cuales está la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el gobierno federal ha recuperado el control de la planeación del territorio y está impulsando diversas acciones para promover ciudades integrales y competitivas.

Dentro de la nueva Política Nacional de Vivienda se ha presentado la Política de Desarrollo Urbano y de Vivienda, así como los distintos programas sectoriales e institucionales que complementan el desarrollo del sector. A partir de esta nueva política, se ha propuesto lograr que las ciudades del país sean más compactas, ordenadas y conectadas, todo esto respetando la sustentabilidad de las mismas (VI).

En este sentido, el Programa pretende: 1) Controlar la expansión de las manchas urbanas a través de políticas efectivas de vivienda; 2) Mejorar la calidad de vida de la vivienda rural y urbana, al igual que su entorno social, para abatir el déficit de vivienda; 3) Diversificar la oferta habitacional de calidad; 4) Generar esquemas óptimos de créditos y subsidios para acciones de vivienda; 5) Fortalecer la coordinación interinstitucional para garantizar la corresponsabilidad de los tres niveles de gobierno; 6) Generar información de calidad para una óptima toma de decisiones en el sector.

Teniendo en cuenta esta nueva política, se han definido perímetros de contención para delimitar la mancha urbana. Estos perímetros constan de tres categorías: U1, son zonas urbanas consolidadas que ya cuentan con acceso a equipamiento y la mayoría de los servicios; U2, son zonas en proceso de consolidación con infraestructura y servicios mayores al 75%; y U3, que son zonas contiguas al área urbana que no están desarrolladas. Este instrumento sienta las bases para frenar la expansión de las manchas urbanas, e incentiva la densificación de las ciudades, con el fin de tener urbes más competitivas y dar un mayor nivel de vida a los habitantes.

Participación de SHF

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), como banco de desarrollo cuyo objetivo es impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda a través del otorgamiento de garantías para la construcción, adquisición y mejora de vivienda, actúa de forma alineada con esta Nueva Política de Vivienda, realizando adecuaciones a sus productos para atender las nuevas necesidades del mercado. Dentro de ellos, se destacan los cambios en los parámetros de evaluación para el financiamiento a la construcción, los Desarrollos Certificados, el nuevo crédito para vivienda en renta y el Programa Ecocasa.

El primer elemento que hay que considerar es que SHF ha integrado a su análisis sobre los desarrollos a financiar elementos de ubicación y conectividad. Con el nuevo crédito sindicado, además de impulsar decididamente la construcción de vivienda en el país, se están financiando únicamente desarrollos ubicados en los perímetros de contención urbana señalados, lo que permite mejorar significativamente la calidad de las viviendas. El financiamiento a la construcción acompaña a una estrategia nacional de re-densificación y urbanización.

El programa de Desarrollo de Certificados (DCs) busca detonar el desarrollo de vivienda ordenada y sustentable. Los DCs son áreas de desarrollo integralmente planeadas que contribuyen al ordenamiento territorial y promueven un desarrollo compacto, ordenado y sustentable. Recientemente, hemos hecho cambios para dar mayor relevancia a que estos desarrollos contemplen la integración ordenada de suelos mixtos, la provisión suficiente de infraestructura y equipamiento y, sobretodo, a que exista conectividad eficiente hacia los núcleos laborales y medios de transporte sustentable.

Una de las alternativas para ampliar el acceso a la vivienda ha sido el arrendamiento, ya que este es un mecanismo para personas de bajos ingresos o con alta movilidad laboral para acceder a una vivienda digna. Se estima que en México únicamente 15.5% de la población habita en una vivienda rentada, lo que contrasta con países desarrollados en donde la proporción alcanza niveles del 50%. Sin embargo, se sabe que dicha proporción incrementa en las zonas metropolitanas (20%) y que hay una alta correlación con la densidad de población (VII).

Por ello, SHF se dio a la tarea de ofrecer el financiamiento para la construcción y remodelación de vivienda en renta, un producto que se adapta a las necesidades de los inversionistas que quieren desarrollar este tipo de vivienda. Con este producto se podrán financiar proyectos que estén muy bien ubicados y en zonas altamente densificadas. De hecho, en septiembre de este año se aprobó el primer proyecto de este tipo por un monto de crédito de 461 mdp, en la zona metropolitana de Monterrey.

Por otra parte, considerando que el impacto ambiental que se genera en las viviendas es alto y se estima que el sector es responsable por alrededor de 32% de las emisiones de Gases de Efecto Invernadero (GEI), hemos desarrollado el Programa Ecocasa. Este Programa se diseñó junto con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y el Banco de Desarrollo Alemán (KFW) y busca financiar la construcción de viviendas con un menor impacto ambiental, particularmente viviendas que reduzcan hasta un 20% los GEI. Este programa ha tenido mucho éxito, ya que a septiembre de 2014 se habían financiado 9,835 casas con una inversión de 1,790 mdp.

La Transición al Nuevo Modelo

La transición hacia un nuevo modelo de vivienda o urbanismo en México ya está en marcha. Las diversas instituciones relacionadas con el diseño, financiamiento (como es el caso de SHF) e implementación de la nueva política están alineadas a una estrategia clara. La idea del gobierno federal es que seamos capaces de hacer ciudades con densidad y competitivas, en las que los mexicanos tengan acceso a una vivienda digna, con servicios y bien comunicadas. La ciudad representa un entorno único para el desarrollo del individuo y para su crecimiento económico y personal. Por ello, una política encaminada a “hacer ciudad” es una política viable, deseable y sustentable. 

Notas:

I. UN, World Population Prospects: The 2012 Revisions.

II. Triumph of the City, Edward Glaeser: 2011.

III. Ciudades más competitivas del país ICU 2014, IMCO.

IV. SEDESOL, CONAPO e INEGI (2004 y 2012), Delimitación de las zonas metropolitanas de México, México.

V. Base de Datos, SHF.

VI. Programa Nacional de Vivienda 2013-2018.VII. Blanco, Fretes, Muñoz. Se Busca Vivienda en Alquiler. BID, 2014.

Jesús Alberto Cano Vélez Director General de Sociedad Hipotecaria Federal. Es Economista egresado de la Universidad de Guadalajara. Entre otros cargos, ha sido Oficial Mayor en la Procuraduría General de la República, Director General de Programación y Presupuesto y Asesor del Subsecretario de Egresos de la Secretaría de Programación y Presupuesto (SPP).